返租，也称为售后包租或售后回租，是一种房地产销售策略。具体操作是：
定义
售后返租是指房地产开发企业为促进销售，在出售楼盘时与买家约定，在出售后的一定年限内由该房地产开发经营企业以代理出租的方式进行包租，或者直接由该企业承租经营使用。包租期间或者承租期间的租金冲抵部分售价款或偿付一定租金回报。
操作方式
房地产开发商在出售楼盘时，向买房承诺在约定的时间内，卖方可以将店铺代理出租给他人或者自己承租。这种模式中，购买者通过支付较低的购买价格，并在未来获得固定的租金回报。
适用情况
售后返租一般适用于大型封闭式商场等商业项目，因为这些项目需要大量的资金投入，且需要专业的物业管理来保持其运营效率和市场竞争力。
风险与回报
这种模式对投资者来说，在前期可以以较低的价格购买到商铺，并在后期获得稳定的租金回报，看似具有吸引力。然而，这种模式也存在较大风险，如市场波动、开发商经营不善等可能导致投资者无法获得预期的回报，甚至损失部分或全部投资本金。
法律合规性
未竣工的商品房禁止售后包租，已竣工的商品房在未作法律限制的情况下可以实施售后返租。但投资者在参与售后返租时，应注意合同条款的明确性和开发商的信誉，以避免潜在的法律纠纷。
总结：
售后返租是一种房地产销售策略，通过承诺在出售后的一定年限内提供租金回报来吸引买家。虽然这种策略在短期内为投资者提供了高回报，但同时也伴随着较高的风险。投资者在参与此类投资时，应充分了解相关风险，并在签订合同时仔细审查条款。
