他项权证的注销通常发生在以下几种情况：
债务清偿完毕：
当债务人将所有的贷款还清后，需要向房产交易中心申请注销他项权证。这是因为他项权证是抵押权的法定凭证，一旦债务清偿完毕，抵押权即告消失，他项权证也就失去了存在的意义。
房屋转让：
在房屋产权转让过程中，为了恢复房产的自由产权性质，需要注销原有的他项权证。这通常需要房屋产权所有权人携带相关证明文件，向房产交易中心申请注销。
法院拍卖：
在法院拍卖房产的情况下，如果拍卖所得款项不足以弥补债权人的损失，债权人仍然有权起诉债务人。在这种情况下，他项权证的注销需要抵押权人的配合，并且通常是在债务人未按期偿还债务的情况下，由法院委托拍卖房产。
综上所述，注销他项权证主要是为了确认抵押权的消灭，保障房产的自由产权，以及在债务清偿完毕后结束相关的法律关系。这是一个重要的法律程序，有助于维护产权人的合法权益和市场的交易安全。建议在需要注销他项权证时，及时咨询相关部门或法律专业人士，以确保流程的顺利进行。
