治理物业需要从多个方面入手，以下是一些具体的建议：
成立业主委员会
业主委员会是业主自行组织、自行管理的机构，可以对物业公司进行监督和管理。
业主委员会可以定期召开会议，听取业主对物业服务的意见和建议，对物业公司进行考核和评估，对物业服务不到位的问题进行整改和督促。
加强沟通协商
业主和物业公司之间应该加强沟通协商，及时解决问题。
业主可以向物业公司提出意见和建议，要求物业公司及时整改。物业公司也应该积极回应业主的需求，加强服务意识和质量，提高服务水平。
投诉举报
如果物业公司存在不作为现象，业主可以向相关部门投诉举报。比如，可以向房地产主管部门、城市管理部门等投诉，要求相关部门对物业公司进行调查和处理。同时，业主也可以向物业公司上级管理机构投诉，要求上级管理机构对物业公司进行督促和整改。
公开透明
物业公司应该公开透明地管理小区公共事务，让业主了解小区的管理情况和公共收益的使用情况。
物业公司应该及时公示物业服务内容、收费标准、投诉渠道等信息，让业主对物业服务有更清晰的了解和认识。
加强监管
政府部门应该加强对物业公司的监管，建立健全物业服务监管机制。
对于存在不作为现象的物业公司，政府部门应该及时介入，进行调查和处理，维护业主的合法权益。
法律途径
当事人可以通过和解、调解、仲裁、诉讼等途径解决物业管理纠纷。
法律依据：《民法典》第一百八十六条和第二百三十三条提供了相关依据。
建立专业的物业团队
物业工作涉及面广，需要有专业的物业经理和团队支持。
物业公司要广纳贤才，培训员工，提高员工的业务技能和服务态度，强化内部管理和协作，形成一个高效、团结、积极的物业团队。
制定合理的物业策略
物业公司要有一定时期的战略规划，明确自己的发展愿景和核心价值观。
根据不同的项目和客户需求，制定合适的物业方案和服务标准，保持物业服务内容的标准化和透明化。
加强与开发商和业主的沟通
物业公司要与开发商强强联手，实现合作共赢，为开发商提供前期的顾问咨询、定位、策划等服务，为项目增加价值。
同时，要与业主保持良好的沟通，及时了解和解决业主的需求和问题，提升业主对物业公司的信任和认可。
拓展物业服务范围
物业公司要根据市场变化和客户需求，不断创新和完善自己的服务内容，开展一些特色的文化活动和增值服务，如家政服务、电子商务、综合业务等，为客户提供更多元化、人性化、亲情化的物业服务。
通过上述措施，可以有效地治理物业，提高物业服务的质量和效率，维护业主的合法权益。
