房改房要转变为商品房，需要遵循以下步骤和条件：
取得房屋产权所有证
房改房购买人需要首先取得房屋产权所有证，这表明房屋的所有权已经明确。
付清房款和公摊面积价款
购买人需要按照规定付清房款以及公摊面积的相关价款。
缴纳国有土地使用权出让金
购买人需要缴纳国有土地使用权出让金，将划拨土地转为出让土地，这是房改房变为商品房的关键步骤。
遵守相关规定
在房改房转化为商品房的过程中，购买人需要遵守相关规定，例如住用一定年限后才能出售。
办理过户手续
购买人需要完成房屋过户手续，包括向土管局缴纳土地出让金、契税等费用，并办理过户到自己名下的手续。
单位同意
有些情况下，如部队、保密单位和教育部直属高校的房改房，由于特殊性质，不能上市交易，因此也无法转化为商品房。此外，房改房的单位同意也是必要条件之一。
总结来说，房改房转变为商品房需要购买人取得房屋产权所有证、付清房款和公摊面积价款、缴纳国有土地使用权出让金、遵守相关规定，并完成过户手续。部分特殊性质的房改房可能无法转化。建议在具体操作前咨询当地房地产管理部门或专业律师，以确保符合所有相关法规和程序。
